Le déficit foncier est un élément clé de la fiscalité immobilière, offrant des avantages fiscaux aux investisseurs. Cet article vise à expliquer ce concept, ses implications et à fournir des exemples pratiques.
Qu'est-ce que le Déficit Foncier ?
Le déficit foncier apparaît quand les dépenses pour un bien immobilier loué non meublé dépassent les revenus locatifs. Sous certaines conditions, ce déficit peut être soustrait du revenu global, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu.
Conditions d'Éligibilité :
- Le bien doit être loué non meublé.
- Le propriétaire doit opter pour le régime d’imposition réel.
- Les revenus fonciers doivent être inférieurs à 15 000 € par an pour opter pour le régime réel.
Les Régimes Fiscaux : Réel et Micro-Foncier
Il y a deux choix de régimes fiscaux pour les propriétaires : le régime réel et le régime micro-foncier.
- Le régime réel est utile si les dépenses réelles sont élevées, permettant de déclarer un déficit foncier.
- Le régime micro-foncier, plus simple, applique un abattement de 30 % mais ne permet pas de déclarer un déficit.
Conditions de Location
Pour bénéficier de la déduction, le bien doit rester loué pendant 3 ans après l'imputation du déficit et doit être non meublé.
Charges déductibles
Les charges déductibles incluent :
- Frais de gestion et d’administration.
- Taxe foncière.
- Dépenses de réparation et d’entretien.
- Provisions pour charges de copropriété.
- Charges locatives non récupérées.
- Indemnité d’éviction ou de relogement.
- Primes d’assurance.
- Intérêts et frais d’emprunt.
Les charges déductibles doivent être déclarées sur le formulaire n°2044 et incluses dans la déclaration de revenus globale. Garder les justificatifs est important pour les contrôles fiscaux.
Travaux Déductibles
Pour le calcul du déficit foncier, certains types de travaux sont déductibles. Ces travaux incluent :
- Dépenses d’entretien et de réparation : Travaux nécessaires pour maintenir ou remettre le bien en bon état. Exemples : réparation de toiture, remplacement de chaudière, travaux de plomberie.
- Dépenses d'amélioration : Travaux apportant un nouvel équipement ou un confort supplémentaire. Exemples : installation de double vitrage, mise aux normes électriques, ajout d'isolation thermique.
Il est important de noter que les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont généralement pas déductibles pour le calcul du déficit foncier.
Intérêts d'Emprunt
Les intérêts d’emprunt sont déductibles uniquement du revenu foncier et ne peuvent pas être déduits du revenu global. Ils doivent être déduits en priorité du revenu foncier avant de déduire les autres charges.
Plafonnement de la Déduction
La déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 € par an (ou 15 300 € pour certains cas spécifiques, les immeubles concernés par l'amortissement Périssol). L'excédent peut être reporté sur six ans pour votre revenu global et sur dix ans pour les revenus fonciers.
Note : Les loyers perçus de la location d'un bien immobilier non meublé, qualifiés de revenus fonciers, s'ajoutent à vos autres sources de revenus (salaires, prestations sociales, pensions de retraite, etc.) pour former votre revenu global, lequel est soumis à l'impôt sur le revenu.
L’effet “Boule de neige” du déficit foncier
Après avoir épuisé le déficit foncier initial, l'investisseur, confronté à une imposition accrue sur les revenus locatifs, peut choisir de vendre le bien (avec une taxe sur la plus-value de 34,5%) ou de réinvestir dans un autre bien immobilier. En optant pour un nouveau bien, il peut reproduire le mécanisme de réduction d'impôts via des travaux, créant ainsi un effet cumulatif. Pour cela, il devra recalculer le montant des travaux nécessaires pour compenser l'augmentation des revenus due à l'ajout d'un nouveau loyer, ce qui implique souvent un achat plus conséquent ou un projet avec davantage de travaux.
Exemple de Calcul
Monsieur Dupont, propriétaire d'un appartement loué non meublé, a des revenus fonciers de 1 500 € pour l'année.
Ses charges comprennent 2 100 € d'intérêts d’emprunt et 2 900 € d'autres charges déductibles, menant à un déficit foncier total de 3 500 € (1 500 € - 2 100 € - 2 900 €).
De ce déficit, 600 € (1 500 € - 2 100€) proviennent des intérêts d’emprunt et 2 900 € d’autres charges.
Seuls 2 900 € de ce déficit peuvent être imputés sur son revenu global, tandis que les 600 € restants sont reportables sur les revenus fonciers des dix prochaines années.
Avantages et Inconvénients
Avantages :
- Réduction de l'impôt sur le revenu.
- Optimisation fiscale pour les propriétaires de biens locatifs.
- Encouragement à la rénovation de biens anciens et possibilité de faire une plus-value à la revente.
- Offre de biens anciens plus large sur le marché.
- Pas de contrainte de zonage contrairement à un programme de défiscalisation comme la loi Pinel ou Denormandie.
- Possibilité de multiplier les déficits fonciers.
Inconvénients :
- Nécessité de réaliser des travaux potentiellement coûteux.
- Complexité administrative et comptable.
- Obligation de louer le bien 3 ans.
- Plafonnement des déductions.
- Surendettement possible lors de la multiplication des déficits fonciers.
Conclusion
Le déficit foncier est un outil fiscal important pour les investisseurs immobiliers, permettant de diminuer l'impôt sur le revenu en déduisant les charges excédentaires. Comprendre les régimes fiscaux et les travaux éligibles est crucial pour en tirer le meilleur parti.
