LMNP : tout ce qu'il faut savoir en 2024

Vous envisagez de vous lancer dans la location meublée non professionnelle et vous vous interrogez sur les implications de ce choix ? Le statut de LMNP, avec ses particularités et ses opportunités, est un sujet important pour les investisseurs immobiliers. Est-ce une option judicieuse pour votre projet d'investissement ? Quelles sont les exigences à satisfaire et les démarches à entreprendre pour réussir dans la location meublée non professionnelle ?

Avant de démarrer votre activité dans ce domaine, il est essentiel de bien comprendre le statut LMNP. Cet article a pour objectif de vous fournir une compréhension approfondie de la location meublée non professionnelle, en abordant de manière détaillée ses aspects, ses conditions et ses processus. Nous sommes là pour vous accompagner dans votre parcours, en vous offrant les informations nécessaires pour une décision informée et stratégique.

LMNP : qu’est-ce que c’est ?

Qu’est-ce qu’une LMNP ?

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel.
C'est un statut juridique et fiscal en France, destiné aux personnes qui investissent dans des biens immobiliers et les louent meublés.
Il s'applique aux biens neufs ou anciens et permet la location de logements meublés pour des durées variables, y compris en location saisonnière (comme les meublés de tourisme de type Airbnb) ou sur des durées plus longues.

Qui peut créer une LMNP ?

Pour être éligible au statut LMNP, il faut respecter certaines conditions spécifiques :

Plafond de Revenus de Location Meublée : Les recettes annuelles tirées de la location meublée (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€. Ce plafond est une condition essentielle pour maintenir le statut de non-professionnel.
Comparaison avec les autres revenus du foyer fiscal : Les revenus de la location meublée doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Ces autres revenus d'activité incluent les traitements et salaires, pensions, rentes viagères, BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) autres que ceux de la location meublée, Bénéfices Agricoles (BA), Bénéfices Non Commerciaux (BNC), et les revenus des gérants et associés.

Qu’est-ce qui se passe si je dépasse 23 000€ de revenus ?

Si les conditions de plafond ne sont pas respectées, le statut du loueur change automatiquement de LMNP à LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ce changement de statut entraîne des implications fiscales et administratives différentes.

Autres Critères Importants

Usage du bien : Le bien immobilier doit être à usage d’habitation.
Normes de décence : Le logement doit être décent et équipé conformément aux normes légales.
Règlement de copropriété : Si le bien est situé dans un immeuble en copropriété, le règlement ne doit pas interdire la location meublée.
Équipements Minimum Obligatoires : Le logement doit être meublé avec les équipements nécessaires pour permettre une occupation immédiate par le locataire.

Conditions Légales et Normes pour la Location Meublée

Exigences Légales pour les Biens Meublés

Pour qu'un bien immobilier soit éligible à la location meublée sous le statut LMNP, il doit répondre à plusieurs exigences légales :

Usage d'habitation : Le bien doit être destiné à l'habitation. Cela exclut les locaux commerciaux ou professionnels.
Conformité aux normes de décence : Le logement doit être décent, ce qui implique qu'il doit garantir la sécurité physique et la santé des locataires et disposer d'un confort minimum (surface habitable, équipements sanitaires, chauffage...).
Respect du règlement de copropriété : Si le bien est situé dans un immeuble en copropriété, le règlement de cette dernière ne doit pas interdire la location meublée.
Conformité aux normes de sécurité et d'hygiène : Le logement doit respecter les normes de sécurité et d'hygiène en vigueur, notamment en ce qui concerne les installations électriques, de gaz, et les dispositifs de sécurité.

Liste des Équipements Nécessaires

Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit contenir un minimum d'équipements indispensables à la vie quotidienne. Selon le décret du 31 juillet 2015, la liste des équipements obligatoires comprend :

Literie :

Un lit avec matelas et sommier.
Des couvertures ou une couette.
Des oreillers.

Dispositifs d'occultation des fenêtres :

Rideaux ou volets dans les chambres.

Équipements de cuisine :

Plaques de cuisson.
Four ou four à micro-ondes.
Réfrigérateur avec freezer ou congélateur.
Vaisselle nécessaire pour les repas.
Ustensiles de cuisine.

Mobilier :

Table et sièges.
Rangements suffisants.
Luminaires.

Matériel d'Entretien :

Matériel nécessaire à l'entretien courant du logement (balai, seau, éponge, produits ménagers...).

Importance de la conformité

Le non-respect de ces conditions peut entraîner des conséquences juridiques, notamment la requalification du bail en location vide, ce qui a des implications fiscales et réglementaires différentes. Il est également conseillé d'ajouter des équipements supplémentaires pour améliorer l'attractivité du logement et se démarquer sur le marché locatif.

Comment obtenir le statut LMNP ?

Achat et aménagement du bien

Sélectionner un bien immobilier adapté à la location meublée (emplacement, type de bien, potentiel locatif).
Procéder à l'achat du bien, en veillant à respecter les critères d'éligibilité au statut LMNP.
Meubler et équiper le logement conformément aux exigences légales (voir la liste des équipements nécessaires mentionnée précédemment).
S'assurer que le logement est décent et qu’il répond aux normes de sécurité et d'hygiène.

Immatriculation

L'immatriculation en tant que loueur en meublé non professionnel est une étape clé pour accéder au statut de LMNP ou LMP. Depuis janvier 2023, cette démarche s'effectue en ligne sur le site de l'INPI (Institut national de la propriété industrielle). Voici les étapes à suivre :

Création d'un Compte sur l'INPI : Rendez-vous sur procedures.inpi.fr pour créer votre compte. Vous aurez besoin d'une adresse e-mail et d'un mot de passe.
Création d'Entreprise pour LMNP : Une fois connecté, sélectionnez la catégorie "entreprises" puis "déposer une formalité d'entreprise".Cliquez sur "création d'entreprise" pour accéder au formulaire de création d'activité.
Remplissage du Formulaire d'Immatriculation : Pour les LMNP en entreprise individuelle (EI) ou en EIRL (Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée), le formulaire P0i n'est plus utilisé. Vous devrez choisir votre régime de TVA (franchise en base, réel simplifié ou réel normal) et votre option de régime fiscal pour déclarer vos revenus locatifs meublés (réel simplifié ou micro-BIC).
LMNP en Indivision : Pour une activité LMNP en indivision, le processus d'immatriculation est similaire. Le formulaire FCM n'est plus requis. Vous serez obligatoirement imposé au régime réel, souvent simplifié, si les revenus perçus sont inférieurs à 247 000 euros par an.
Documents reçus après Immatriculation : Suite à l'immatriculation, vous recevrez un avis de l'INSEE avec votre numéro SIRET, un mémento fiscal, le formulaire 751-SD pré-rempli à renvoyer au centre des impôts, et le CERFA 1447 pour la cotisation foncière des entreprises (CFE). Le numéro SIRET est indispensable pour la déclaration des revenus locatifs aux impôts. Il identifie de manière unique l'activité de location meublée et doit être utilisé dans toutes les démarches administratives et fiscales.
Délai pour la déclaration de début d'activité : La déclaration doit être faite dans les 15 jours suivant la date de début de votre activité de loueur en meublé. En cas de retard, il est conseillé de procéder à l'enregistrement au plus vite.

Choix du régime fiscal LMNP : Micro-BIC ou Réel Simplifié ?

Lors de l'immatriculation, vous devrez choisir entre deux régimes fiscaux principaux :

Régime Micro-BIC

Définition : Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime fiscal simplifié. Il s'applique automatiquement si les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € pour les locations meublées classiques ou 170 000 € pour les meublés de tourisme classés.
Fonctionnement : Application d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes pour les locations meublées classiques et de 71% pour les meublés de tourisme classés. Cet abattement couvre toutes les charges, sans nécessité de justifier les dépenses réelles.
Avantages : La simplicité de gestion et de déclaration et pas besoin de tenir une comptabilité détaillée.
Limitations : Moins avantageux pour les propriétaires ayant des charges réelles supérieures à l'abattement forfaitaire.

Régime Réel Simplifié

Définition : Le régime réel simplifié est une option fiscale permettant de déclarer les revenus locatifs en déduisant les charges réelles et les amortissements. Il est adapté aux propriétaires dont les recettes dépassent les seuils du micro-BIC ou qui ont des charges importantes.

Fonctionnement : Déduction des charges réelles liées à l'activité locative et la possibilité d'amortir le coût du bien immobilier et des équipements sur plusieurs années.

Avantages du Régime Réel Simplifié :

Toutes les dépenses liées à la location sont déductibles : entretien, réparations, frais de gestion, assurances, intérêts d'emprunt, etc.
Amortissement du coût d'acquisition du bien (hors terrain) sur une durée généralement de 20 à 30 ans.
Amortissement des équipements et travaux sur leur durée d'usage.

Exemples de Déductions Possibles :

Frais de notaire et d'agence lors de l'achat.
Coûts des travaux de rénovation ou d'amélioration.
Frais de comptabilité et de conseil.
Charges de copropriété spécifiques à la location.
Dépenses d'entretien courant et de réparation.

Gestion et Déclaration :

Nécessité de tenir une comptabilité détaillée.
Déclaration plus complexe nécessitant souvent l'assistance d'un expert-comptable.
Dépôt d'une liasse fiscale annuelle.

Choix entre Micro-BIC et Réel Simplifié

Le choix entre ces deux régimes dépend de plusieurs facteurs :

Montant des recettes locatives.
Niveau des charges réelles par rapport aux recettes.
Capacité à gérer une comptabilité plus complexe ou à engager un expert-comptable.

Taxes et Obligations Fiscales dans le Cadre du LMNP

Taxes Applicables au LMNP

Taxe Foncière :

Payable annuellement par le propriétaire du bien meublé.
Calculée sur la valeur locative cadastrale du bien.
Les propriétaires doivent s'acquitter de cette taxe même si le bien est loué.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) :

Impôt local dû par tous les professionnels, y compris les LMNP.
Calculée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l'activité.
Exonération possible la première année d'activité dans certains cas.
Il est possible de bénéficier d’une exonération de cotisations foncières des entreprises si les recettes annuelles sont inférieures à 5.000€.

Taxe d'Habitation :

Normalement payée par le locataire, sauf si le logement est vacant au 1er janvier.
Les LMNP peuvent être concernés si le logement est considéré comme leur résidence secondaire.

TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) :

Les LMNP sont généralement exonérés de TVA.
L'exonération ne s'applique pas si le propriétaire a opté pour la récupération de la TVA ou si le bien est dans une résidence de services avec un bail commercial.

Déclaration des Revenus LMNP

Déclaration des revenus : Les revenus issus de la location meublée doivent être déclarés aux impôts. La déclaration se fait annuellement, en même temps que la déclaration de revenus personnels. Le code NAF de la LMNP est 6820A - Location de logements. Dans le cas d’une location saisonnière, une déclaration spécifique en mairie est nécessaire et vous devrez collecter la taxe de séjour.
Formalités de déclaration : Sous le régime micro-BIC, la déclaration se fait via le formulaire 2042 C-PRO. Sous le régime réel, il est nécessaire de remplir une liasse fiscale comprenant plusieurs formulaires (2031, 2033, etc.).

Conseils et Bonnes Pratiques

Il est important de bien comprendre les implications fiscales de chaque régime pour optimiser sa fiscalité. La tenue d'une comptabilité précise est essentielle, surtout sous le régime réel. Enfin, les propriétaires doivent être attentifs aux éventuelles modifications législatives affectant les taxes et les régimes fiscaux.

Stratégies d'Investissement en LMNP

Choix du Type de Logement

Investissement dans le Neuf :

Avantages : biens modernes, moins de travaux d'entretien, souvent plus attractifs pour les locataires.
Inconvénients : Prix d'achat généralement plus élevé, risque de surévaluation.

Investissement dans l'Ancien :

Avantages : Potentiel de valorisation par des travaux, prix d'achat souvent inférieur au neuf.
Inconvénients : Nécessité de rénovation, risques liés à l'état du bâtiment (isolation, installations électriques).

Investissement en Résidence de Services :

Types : Résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme.
Avantages : Services additionnels (conciergerie, entretien), gestion déléguée à un exploitant.
Inconvénients : Dépendance vis-à-vis de l'exploitant, frais de gestion.

Analyse de la Rentabilité

Localisation du Bien :

Facteur important influençant la demande locative.
Zones à privilégier : Proximité des centres-villes, des universités, des zones d'emploi, des transports en commun.
Zones touristiques pour les locations saisonnières.

Cible de Locataires :

Définir le profil des locataires potentiels : étudiants, professionnels, touristes, seniors.
Adapter le type et l'équipement du logement en fonction de cette cible.

Calcul de la Rentabilité :

Rentabilité Brute : Ratio entre les revenus annuels de location et le prix d'achat total (incluant les frais annexes).
Rentabilité Nette : Prend en compte les charges réelles (entretien, impôts, frais de gestion, amortissement).
Importance de considérer les périodes de vacance locative.

Gestion du Bien :

Auto-gestion ou gestion déléguée (agence immobilière, exploitant de résidence-service).
Impact de la gestion sur le temps et la rentabilité.

Fiscalité et Optimisation :

Impact du régime fiscal choisi sur la rentabilité nette.
Possibilité d'amortissement dans le cadre du régime réel simplifié.

Diversification et Risque :

Diversifier les investissements pour réduire les risques.
Ne pas concentrer tous les investissements dans un seul type de bien ou une seule localisation.

Avantages Non-Fiscaux du LMNP :

Outre les bénéfices fiscaux, le LMNP offre des avantages pratiques significatifs. Par exemple, un bien meublé peut généralement se louer à un tarif environ 12% plus élevé qu'un logement vide. De plus, la flexibilité des baux meublés facilite la location, surtout dans les grandes villes où la demande de logements est constante et élevée.

Valorisation à la Revente :

L'investissement en LMNP présente également un potentiel de valorisation à la revente. Les biens meublés sont très recherchés sur le marché immobilier, ce qui permet souvent de les revendre à un prix supérieur à celui de l'achat. Cette valorisation potentielle doit être considérée dans toute stratégie d'investissement en LMNP, en particulier pour ceux qui envisagent une revente à moyen ou long terme.

Conseils pour l'Investissement LMNP

Réaliser une étude de marché approfondie avant l'achat.
Considérer les tendances démographiques et économiques locales.
Prendre en compte les évolutions législatives et fiscales pouvant impacter l'investissement.

Types de Baux en LMNP

Location Meublée Longue Durée

Caractéristiques :

Bail classique pour une location meublée, généralement d'une durée de 12 mois, renouvelable.
Adapté pour les étudiants ou les professionnels en déplacement de longue durée.

Réglementation :

Respect des normes de décence et d'équipement minimal.
Préavis de départ plus court pour le locataire comparé à la location vide.

Gestion : Nécessité de gérer les entrées et sorties des locataires, l'entretien et les éventuelles réparations.

Location Saisonnière et Bail Mobilité

Location Saisonnière :

Location de courte durée, souvent pour des vacances ou des séjours touristiques.
Durée variable, généralement de quelques jours à quelques semaines.

Bail Mobilité :

Durée de location de 1 à 10 mois, non renouvelable.
Destiné à une clientèle en mobilité professionnelle ou en formation.

Réglementation et Gestion :

Déclaration en mairie souvent requise, surtout dans les grandes villes.
Gestion plus intensive avec des changements fréquents de locataires.
Possibilité de tarifs plus élevés mais avec des périodes de vacance potentielles.

Particularités de la Location en Résidence-Service

Définition :

Investissement dans une unité d'une résidence avec services (résidence étudiantes, seniors (EHPAD), tourisme). La plupart des investisseurs en LMNP achètent un bien en résidence de services.
Gestion déléguée à un exploitant professionnel.

Contrat de Bail Commercial :

Bail signé avec l'exploitant de la résidence pour une durée minimale, souvent de 9 ans.
Revenus locatifs généralement garantis par l'exploitant.

Avantages et Inconvénients :

Avantages : Gestion simplifiée, services additionnels pour les locataires, parfois des avantages fiscaux spécifiques.
Inconvénients : Dépendance vis-à-vis de l'exploitant, frais de gestion, moins de flexibilité dans la fixation des loyers.

Réglementation :

Soumise à des règles spécifiques liées au statut commercial de la location.
Nécessité de bien comprendre les termes du bail commercial et les obligations de l'exploitant.

Conseils pour le Choix du Type de Bail

Analyser le marché local et la demande pour choisir le type de bail le plus adapté.
Considérer la flexibilité et la gestion requise pour chaque type de bail.
Prendre en compte les objectifs d'investissement et la stratégie fiscale.

Comparaison entre LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Différences Fiscales et Implications

Seuils de Revenus :

LMNP : Revenus inférieurs à 23 000 € ou moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
LMP : Revenus supérieurs à 23 000 € et plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

Régime Fiscal :

LMNP : Soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
LMP : Même catégorie fiscale, mais avec la possibilité d'imputer le déficit généré sur le revenu global.

Cotisations Sociales :

LMNP : Pas de cotisations sociales sur les revenus locatifs si ce n'est pas l'activité principale.
LMP : Cotisations sociales obligatoires, car la LMP est considérée comme une activité professionnelle.

Plus-Values à la Revente :

LMNP : Soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.
LMP : Exonération possible sous conditions (durée de détention, seuil de recettes).

Avantages et Inconvénients de Chaque Statut

Avantages du LMNP :

Simplicité de gestion et moindre charge administrative.
Pas de cotisations sociales pour les activités secondaires.
Régime fiscal potentiellement plus avantageux pour les petits investisseurs.

Inconvénients du LMNP :

Limitation des revenus pour maintenir le statut.
Moins d'options pour la déduction des déficits.

Avantages du LMP :

Possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global.
Exonération de plus-value sous certaines conditions.
Exonération de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si c'est l'activité principale.

Inconvénients du LMP :

Obligation de payer des cotisations sociales.
Gestion plus complexe et plus de contraintes administratives.
Nécessité d'une activité locative plus importante pour être rentable.

Choix entre LMNP et LMP

Le choix entre LMNP et LMP dépend de plusieurs facteurs :

Objectifs d'investissement à long terme.
Volume et nature des revenus locatifs.
Préférences personnelles en termes de gestion et de fiscalité.
Capacité à répondre aux obligations administratives et sociales.

Conclusion

En résumé, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une opportunité attrayante pour les investisseurs immobiliers, grâce à ses avantages fiscaux et sa flexibilité. Pour tirer le meilleur parti de votre investissement en LMNP, il est essentiel de bien comprendre les critères d'éligibilité, les démarches d'immatriculation, et de choisir judicieusement entre les régimes fiscaux disponibles. Une gestion efficace de votre bien, une bonne connaissance du marché et une stratégie d'investissement réfléchie sont les clés pour maximiser vos retours. En restant informé et en planifiant soigneusement, vous pouvez optimiser votre investissement en LMNP et en faire une entreprise rentable et durable.