La Société Civile Immobilière, communément appelée SCI, est un statut juridique permettant aux membres d'une même famille d'optimiser la gestion patrimoniale et fiscale de leurs biens immobiliers. En général, la création d'une SCI nécessite la présence d'au moins deux associés. Cependant, il existe des cas où l'on pourrait souhaiter créer une SCI en tant qu'associé unique. Cet article explore cette possibilité, la législation associée et les solutions pour maintenir une SCI unipersonnelle en conformité avec la loi.
ℹ️ Pour en savoir plus sur les SCI, consultez nos articles :
- Qu'est-ce qu'une SCI (Société Civile Immobilière) ? Le guide complet
- Quel type de SCI choisir ?
Peut-on créer une SCI seul ?
Contrairement à d'autres formes de sociétés telles que la SARL, dont la forme unipersonnelle est l'EURL, ou la SAS, dont la forme unipersonnelle est la SASU, la SCI, en principe, ne peut pas déroger à l'article 1832 du Code civil.
En effet, la constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) en tant que structure unipersonnelle est clairement interdite sur le plan légal. La loi exige qu'elle soit composée d'au moins deux associés pour bénéficier de la reconnaissance juridique en tant que SCI. Par conséquent, toute tentative d'enregistrement d'une SCI à un unique associé sera invariablement rejetée par le greffe du Tribunal de Commerce.
Cependant, tandis que la loi impose un nombre d'associés minimum quand on crée une SCI, elle reste silencieuse concernant le type d'associés ou la répartition des parts sociales entre eux. Cela offre une marge de manœuvre pour explorer des stratégies juridiques permettant de maintenir légalement une SCI en tant qu'entité unipersonnelle.
Il est toutefois possible que, au fil du temps, l'ensemble des parts sociales se concentre entre les mains d'un unique associé, transformant ainsi la SCI en une SCI unipersonnelle.
Bien que cette situation de fait puisse se produire, elle comporte un certain nombre de risques et doit être régularisée dans les plus brefs délais pour se conformer à la loi.
Comment créer une SCI seul ?
Bien que la loi interdise une SCI à associé unique, il existe des alternatives qui pourraient vous convenir. Nous avons repéré trois options.
Option 1 : une SCI avec un associé minoritaire
L'une des options consiste à détenir le capital de manière inégale, où vous détenez la majeure partie des parts (par exemple, 99 %) tandis que l'autre associé possède une petite fraction (1 %). Cela équivaut presque à une SCI unipersonnelle, avec vous en tant qu'associé majoritaire ayant un contrôle quasi exclusif sur la gestion de la société.
Si la SCI se révèle être contrôlée en totalité par un seul associé, l'associé minoritaire risque une requalification en tant que prête-nom. En pareille situation, la loi ne le reconnaît pas comme un véritable associé. Il est essentiel que l'associé minoritaire ne soit pas relégué à un rôle fictif et qu'il ait la possibilité de participer aux décisions de la SCI.
Option 2 : une SCI avec un associé personne morale unipersonnelle
D'autres formes de sociétés offrent la possibilité d'être légalement constituées avec un associé unique. C'est le cas des sociétés à responsabilité limitée (SARL) et des sociétés par actions simplifiées (SAS), qui deviennent respectivement une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) et une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) dans cette configuration.
La loi permet aussi bien à des personnes physiques qu'à des personnes morales de créer une SCI. Cette flexibilité ouvre la voie à des stratégies visant à créer une SCI en tant qu'associé unique, mais avec deux entités distinctes. Voici comment cela peut être mis en œuvre : d’abord créez votre propre SASU ou EURL et formez les deux associés de votre SCI en incluant votre SASU (ou EURL) comme une personne morale, et vous-même en tant que personne physique. De cette manière, vous respectez le critère de deux associés pour votre SCI tout en ayant, en réalité, une seule personne derrière ces structures.
Ce montage présente l'avantage de créer une SCI avec deux associés, tout en ayant une seule personne dirigeant effectivement les deux entités. De plus, ces deux formes de sociétés sont à responsabilité limitée, ce qui signifie que la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, protégeant ainsi leurs biens personnels contre les créanciers.
Cependant, il est important de noter que ce type d'ajustement juridique peut être considéré comme une fraude à la loi, qui implique le respect de la lettre de la loi tout en contournant son esprit. Actuellement, aucune mesure basée sur une fraude à la loi n'est appliquée contre ce type d'ajustement pour créer une SCI en tant qu'associé unique.
Option 3 : une SCI avec un associé mineur
L'inclusion d'un mineur en tant qu'associé au sein d'une Société Civile Immobilière (SCI) à titre de co-associé unique peut être une solution stratégique dans certaines situations. Cela signifie qu'un parent ou un tuteur légal peut inscrire son enfant en tant que second associé de la SCI, tout en conservant la capacité de prendre des décisions de gestion au nom de l'enfant jusqu'à ce qu'il atteigne l'âge de la majorité, généralement 18 ans.
Pendant cette période, le parent ou le tuteur est en mesure de gérer les affaires de la SCI et de prendre des décisions relatives aux biens immobiliers ou aux actifs détenus par la société. Il peut s'agir de décisions d'achat ou de vente de biens immobiliers, de la gestion des locations, de la conclusion de contrats, et de bien d'autres actions liées à la SCI. Cependant, il est essentiel de noter que ces actions doivent être prises dans l'intérêt supérieur de l'enfant et conformément aux règles et obligations légales.
Lorsqu'il s'agit de procédures officielles telles que la rédaction des statuts de la SCI ou la déclaration d'immatriculation de la société, le parent ou le tuteur agit en tant que représentant légal de l'enfant associé. Cela signifie que la signature et l'engagement dans de tels documents seront effectués en son nom, conformément à la législation en vigueur. L'inclusion d'un mineur en tant qu'associé unique dans une SCI peut être un moyen de prévoir la transmission d'un patrimoine immobilier familial à un enfant tout en maintenant un contrôle sur la gestion de ce patrimoine.
Comment une SCI peut-elle se transformer pour devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ?
La transformation d'une Société Civile Immobilière (SCI) en une entreprise unipersonnelle au cours de son existence est un phénomène fréquent, découlant généralement de certaines circonstances spécifiques, chacune ayant ses propres conséquences. Voici les principales situations dans lesquelles ce phénomène se produit :
1. Cession de parts : Lorsqu'un associé décide de quitter la SCI, il est tenu de céder ses parts conformément aux dispositions légales. Dans le cas où la SCI comptait initialement deux associés, si l'associé restant acquiert les parts cédées, cela entraîne la transformation de la SCI en une société à associé unique. Cette situation se produit fréquemment lors de cessions de parts entre membres de la famille ou après des divorces, généralement en réponse à des ajustements dans la gestion de biens immobiliers partagés.
2. Décès d'un associé : Lorsqu'un des deux associés décède, l'associé survivant a souvent la possibilité de racheter les parts du défunt conformément aux clauses statutaires, incluant parfois une clause d'agrément qui lui permet de contrôler la sélection du nouveau partenaire. Ce scénario peut également aboutir à la transformation de la SCI en une entreprise unipersonnelle, notamment dans le cadre de successions ou du décès d'un associé.
3. Retrait d'un associé : Selon la loi, tout associé a le droit de se retirer de la SCI, à condition de respecter les conditions prévues dans les statuts. Lorsque cela se produit, l'associé restant peut opter pour le rachat des parts de l'associé sortant, transformant ainsi la SCI en une entreprise à associé unique. Les retraits d'associé peuvent résulter de diverses raisons, telles que des désaccords entre associés ou des changements dans la stratégie ou la situation personnelle d'un associé.
Cependant, il est important de noter que la transformation d'une SCI en une société unipersonnelle au cours de sa vie sociale comporte certains risques. Le fait que l'ensemble des parts sociales se retrouve entre les mains d'un unique associé constitue une cause légale de dissolution de la société. Il est essentiel de comprendre les implications de la transformation d'une SCI en une SCI unipersonnelle, de mettre en place des mécanismes de régularisation appropriés et de respecter les lois en vigueur pour éviter tout risque de dissolution ou de litiges potentiels.
Quels sont les risques liés à une SCI unipersonnelle et comment les éviter ?
La procédure de dissolution et de liquidation de la SCI n'est pas automatiquement déclenchée lors de la transformation. L'associé unique dispose généralement d'une année pour régulariser la situation, conformément à la loi. En pratique, l'administration fiscale et les tribunaux peuvent faire preuve de tolérance et permettre à la SCI de subsister malgré sa situation irrégulière, tant qu'elle remédie à celle-ci dans le délai imparti.
Néanmoins, si aucune régularisation n'a lieu et que la situation persiste en violation des lois en vigueur, il est possible qu'une demande de dissolution judiciaire de la SCI soit déposée auprès du Tribunal de commerce. Cette demande peut être initiée par toute personne ayant un intérêt légitime, tels que les héritiers de l'associé décédé ou un créancier de la SCI. Le juge accorde généralement à la société un délai supplémentaire, habituellement de six mois, pour se conformer. Si aucune régularisation n'intervient, la dissolution et la liquidation de la société sont entreprises, mettant ainsi fin à sa personnalité juridique.
- Intégrer un nouvel associé : Pour éviter la dissolution, l'associé unique peut faire entrer un nouvel associé dans la SCI en cédant ou en augmentant le capital social. Cela peut se faire par la cession des parts, la donation des parts, ou l'augmentation du capital.
- Procéder à un montage juridique : Une autre option consiste à ajouter une personne morale, comme une SASU ou une EURL, en tant que second associé, enregistrée au nom de l'associé unique, tout en maintenant le contrôle effectif. Cette stratégie nécessite une planification minutieuse et peut présenter des risques liés à la fraude à la loi.
En conclusion, bien que la loi française n'autorise pas formellement la création d'une SCI en tant qu'associé unique, il existe des moyens d'atteindre cet objectif en respectant les exigences légales. Cependant, ces méthodes comportent des risques juridiques et fiscaux, et il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit ou un expert en gestion immobilière pour vous guider dans ce processus.
